系列沙龙：非物流地产拿地建库需要考虑的维度
<p><span style="color: rgb(34, 34, 34); letter-spacing: 1px; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei";"></span></p><p><span style="font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; color: rgb(34, 34, 34); letter-spacing: 1px; background: white; font-size: 14px;">目前的冷库地产可谓是风起云涌，各路资本纷纷跑步进入。似乎是嗅到了冷库地产的市场前景，许多非物流地产为了提前占据地理位置，都在跑马圈地。据冷库视界从专业知情人士处得知，有的资本甚至一次性就规划了几十个项目。如此大规模的动作，着实让行业内的人瞠目结舌。这些圈地者兵分好几路，有的完全是新进入者，此前从未接触过冷库市场；有的是大型冷库终端用户，由于自身体量足够大，且个性化需求得不到满足从而寻求自己拿地建造；有的则是冷库工程商看到了冷库蓝海，利用自己的建库优势，也开始进军冷库地产。</span></p><p><span style="font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; color: rgb(34, 34, 34); letter-spacing: 1px; background: white; font-size: 14px;"><br/></span></p><p><img src="/uploads/image/20220816/1660632937646749.jpg" title="1660632937646749.jpg" alt="图片1.jpg"/><br/></p><p style="text-align: center;"><span style="color: rgb(34, 34, 34); font-family: system-ui, -apple-system, BlinkMacSystemFont, "Helvetica Neue", "PingFang SC", "Hiragino Sans GB", "Microsoft YaHei UI", "Microsoft YaHei", Arial, sans-serif; font-size: 12px; letter-spacing: 0.544px; text-align: center; background-color: rgb(255, 255, 255);">冷库视界沙龙探讨会</span></p><p><span style="color: rgb(34, 34, 34); letter-spacing: 1px; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;"><br/></span></p><p><span style="color: rgb(34, 34, 34); letter-spacing: 1px; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;">冷库视界针对这一圈地现象特意邀请了30多位行业专业人士，于2021年1月21日在虹口三至喜来登酒店召开了一个开放性的探讨会议。整个会议主要围绕以下几个方面进行探讨。</span></p><p><span style="color: rgb(34, 34, 34); letter-spacing: 1px; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;"><br/></span></p><p><span style="color: rgb(38, 38, 38);"><span style="font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; text-indent: 0em; letter-spacing: 1px;"><span style="font-variant-numeric: normal; font-variant-east-asian: normal; font-stretch: normal; line-height: normal;"><strong>一、</strong></span><span style="font-variant-numeric: normal; font-variant-east-asian: normal; font-stretch: normal; font-size: 9px; line-height: normal;"> </span></span><span style="font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; text-indent: 0em; font-weight: bold; letter-spacing: 1px; background: white;">非物流地产企业拿地建库的风险</span></span></p><p><span style="color: rgb(34, 34, 34); letter-spacing: 1px; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;">冷库资产经营风险高。冷库地产属于重资产，平均投入成本是干仓的2-3倍。前期投入成本高，后期招商运营风险高，主要是由于目前国内市场的个性化需求较强，第一批合作合同到期后，重新招商运营的难度会加大。比如冷库前期是专为某熟食生产型企业定制的配备有切割、再加工、分拣等功能的冷链园区，一旦合同到期后对方不再继续续约、或是中途对方由于各种原因违约了，那么冷库地产要再次找到合适的合作方就会比较困难，而且还有可能会再进行冷库二次改造。</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="letter-spacing: 1px; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; color: rgb(63, 63, 63); font-size: 14px;">1.贸易型或者生产型企业自己拿地建库的风险</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="color: rgb(34, 34, 34); letter-spacing: 1px; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;">贸易型或者生产型企业自己拿地建库，此类企业虽然有自己稳定的冷库需求做保底，但由于自身位于产业终端，对于产业的上游情况存在盲区，且自身主要以生产销售产品为主，对于仓储物流方面的经验相对比较缺乏，如果自己拿地建库，自主运营管理，需要企业另外投入大量的财力物力。对于整个企业来说会存在较大风险。</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="color: rgb(34, 34, 34); letter-spacing: 1px; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;"><br/></span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="color: rgb(34, 34, 34); letter-spacing: 1px; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;">2.工程商拿地建库的风险</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; text-indent: 32px; font-size: 14px;">有建库经验的工程商在进入物流地产时，和其他类型的进入者相比所具有的优势就是可以节省较多建库成本，且由于自己经历过较多的冷库项目，在冷库规划与建造方面更有经验。但由于其对终端用户的仓储需求缺乏深入了解，也没有专业的招商运营经验，也会存在较大风险。</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="letter-spacing: 1px; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; color: rgb(63, 63, 63); font-size: 14px;">3.第三方物流拿地建库的风险</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="color: rgb(34, 34, 34); letter-spacing: 1px; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;">3PL 拿地建库的优势是懂得运营管理冷库，但冷库毕竟是重资产，大部分的纯3PL不仅没有足够的资金来做支撑，也没有十分稳定的合作客户，即对产业的上端与下端都没有较强的把控力，即使有资金进来建好冷库，但在后期的招商上也依然会存在较大的风险。</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="letter-spacing: 1px; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; color: rgb(63, 63, 63); font-size: 14px;">4.税收政策风险</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="color: rgb(34, 34, 34); letter-spacing: 1px; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;"> 除了上述针对进入者特征所分析出来的风险外，还有税收政策风险。如今拿地越来越困难，各地政府批地变得更为谨慎，即使项目获批，冷库建造竣工，有可能当地政府调整税收政策，对于冷链园区颁布出了新的税收政策，也会给企业带来很大的运营压力。</span></p><p><span style="color: rgb(34, 34, 34); letter-spacing: 1px; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;"><br/></span></p><p><span style="color: rgb(34, 34, 34); letter-spacing: 1px; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;"><img src="/uploads/image/20220816/1660634296627229.jpg" title="1660634296627229.jpg" alt="微信图片_20220816145450.jpg"/></span></p><p><span style="color: rgb(34, 34, 34); letter-spacing: 1px; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;"><br/></span></p><p style="text-indent: 0em;"><br/></p><p style="text-indent: 0em;"><span style="color: rgb(38, 38, 38); font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; text-indent: 0em; font-weight: bold; letter-spacing: 1px; background: white;">二、 冷库从前期选址、规划与建造到招商等方面的知识探讨</span></p><p style="text-indent: 2em;"><strong><span style="font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; color: rgb(120, 120, 120); letter-spacing: 1px; background: white;"><br/></span></strong></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="letter-spacing: 1px; background: white; color: rgb(63, 63, 63); font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;">1.新进入的资本盲目圈地，没有对冷库市场容量进行科学调研，企图以数量来抢占冷库市场。</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="color: rgb(34, 34, 34); letter-spacing: 1px; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;">据悉某些新进入者，冷库项目至少是10个起，高者可达四五十个。冷库是一个非常耗资的重资产行业，如果盲目扩张投资，除非后面有非常雄厚的资金能做长期支撑，否则到后面会举步维艰。</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="color: black; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;"><br/></span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="letter-spacing: 1px; background: white; color: rgb(63, 63, 63); font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;">2.没有根据市场需求导向进行库区规划与建造，导致乱建了很多缺乏市场需求的库，造成冷库资源的严重浪费。</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="color: rgb(34, 34, 34); letter-spacing: 1px; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;">库区的规划与建造，以及各类软硬设备的配备都是需要经过市场调研后根据市场的需求特征及发展趋势来完成的。否则建造出来的库不是市场需要的，或者很快就会被市场淘汰。例如据说有着全球最高之称的大冰箱华美冷库，高达46m，投资成本6.24亿元，但其相关负责人表示自建成至今还没有投入使用。</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="color: rgb(34, 34, 34); letter-spacing: 1px; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;"> </span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="letter-spacing: 1px; background: white; color: rgb(63, 63, 63); font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;">3.没有详细的设计规划。</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="color: rgb(34, 34, 34); letter-spacing: 1px; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;">自动化冷库在前期跟设计院、工程商进行交流的时候，没有跟物流系统集成商同步进行沟通，造成后期做自动化物流系统时许多功能受限，既增加了投入成本，又降低了整体功效。导致冷库功能跟不上市场需求变化，特别是当今市场对仓库自动化的需求越来越高。因为后期的自动化设备，有很多的条件是受限于土建条件的，包括地面的硬度、高度、入口的一些坡度等。</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="color: rgb(34, 34, 34); letter-spacing: 1px; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;"> </span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="letter-spacing: 1px; background: white; color: rgb(63, 63, 63); font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;">4. 没有全盘考虑冷库资产的经营。</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="color: rgb(34, 34, 34); letter-spacing: 1px; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;">只考虑拿地，只考虑建库，没有对后期的招商运营做好计划，也没有考虑好退出机制。导致冷库资产既不能产生运营利润，又不能盘活资产。就是把地拿下来了，库也建好了，但后面招商运营全部脱节了。</span></p><p style="text-indent: 2em;"><span style="color: rgb(34, 34, 34); letter-spacing: 1px; background: white; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei";"> </span></p><p><span style="color: rgb(38, 38, 38); font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; text-indent: 0em; font-weight: bold; letter-spacing: 1px; background: white;">三、非物流地产是否适合自己拿地建库</span></p><p><span style="color: rgb(38, 38, 38); font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; text-indent: 0em; font-weight: bold; letter-spacing: 1px; background: white;"><br/></span></p><p style="text-align: justify; background: white; text-indent: 2em;"><span style="letter-spacing: 1px; background: white; color: rgb(63, 63, 63); font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei";">1.<span style="letter-spacing: 1px; background: white; color: rgb(63, 63, 63); font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;">大家在探讨这个问题时，大部分行业人士觉得企业是否决定自己拿地建库，其实在于企业拿地的动机。对于期望土地升值、或者希望提高企业估值、且有能力拿地的企业，可能自己拿地建库会更合适。</span></span></p><p style="text-align: justify; background: white; text-indent: 2em;"><span style="letter-spacing: 1px; background: white; color: rgb(63, 63, 63); font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;">2.那些由于企业自身需求比较特殊而在市场上得不到更好服务，或者是定制化服务成本从长远来看不如自己建库更有利时，自己拿地建库也会成为一个很不错的选择。</span></p><p style="text-align: justify; background: white; text-indent: 2em;"><span style="letter-spacing: 1px; background: white; color: rgb(63, 63, 63); font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;"> </span></p><p style="text-align: justify; background: white; text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 1px; background: white; color: rgb(63, 63, 63); font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;"><img src="/uploads/image/20220816/1660634314459440.jpg" title="1660634314459440.jpg" alt="微信图片_20220816145505.jpg"/></span></p><p style="text-align: justify; background: white; text-indent: 0em;"><span style="letter-spacing: 1px; background: white; color: rgb(63, 63, 63); font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; font-size: 14px;"><br/></span></p><p><span style="color: rgb(38, 38, 38); font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; text-indent: 0em; font-weight: bold; letter-spacing: 1px; background: white;">四、冷库供需两方在建冷库时需要注意的问题</span></p><p><span style="color: rgb(38, 38, 38); font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei"; text-indent: 0em; font-weight: bold; letter-spacing: 1px; background: white;"><br/></span></p><p style=";text-align:justify;text-justify:inter-ideograph;text-indent:32px;background:white"><span style="font-size: 16px;"><strong><span style="color: rgb(38, 38, 38); font-family: 等线;">1.对于需求方来说：</span></strong></span></p><p style=";text-align:justify;text-justify:inter-ideograph;text-indent:32px;background:white"><span style="font-size: 14px; color: rgb(89, 89, 89); font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei";"> </span></p><p style=";text-align:justify;text-justify:inter-ideograph;text-indent:32px;background:white"><span style="font-size: 14px; color: rgb(89, 89, 89); font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei";">如果是由于自己品类众多，温区多，个性化需求得不到满足，需要自己拿地建库时，可以考虑从以下两个方面进行资源的整合以减少风险：</span></p><p style=";text-align:justify;text-justify:inter-ideograph;background:white"><span style="font-size: 14px; color: rgb(89, 89, 89); font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei";"> </span></p><p style=";text-align:justify;text-justify:inter-ideograph;text-indent:32px;background:white"><span style="font-size: 14px; color: rgb(89, 89, 89); font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei";">（1）找资本方合作，让资本出钱建库给自己用，这样既能使用可以满足自身个性化需求的冷库，又不用承担冷库投资的全部风险；</span></p><p style=";text-align:justify;text-justify:inter-ideograph;text-indent:32px;background:white"><span style="font-size: 14px; color: rgb(89, 89, 89); font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei";">（2）联合第三方物流公司成立供应链公司，对于需求方来说在满足自身需求的同时还能通过专业的招商运营产生稳定收益，对于第三方物流来说又找到了一条新的出路，不用在地产与客户的夹缝之间求生存了。</span></p><p style=";text-align:justify;text-justify:inter-ideograph;text-indent:32px;background:white"><span style="font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei";"><strong><span style="font-size: 14px; font-family: 等线; color: rgb(51, 79, 135); letter-spacing: 1px;"><br/></span></strong></span></p><p style=";text-align:justify;text-justify:inter-ideograph;text-indent:32px;background:white"><span style="font-size: 16px;"><strong><span style="font-size: 16px; color: rgb(38, 38, 38); font-family: 等线;">2.对于供应方来说：</span></strong></span></p><p style=";text-align:justify;text-justify:inter-ideograph;background:white"><span style="font-size: 14px; color: rgb(89, 89, 89); letter-spacing: 1px; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei";"> </span></p><p style=";text-align:justify;text-justify:inter-ideograph;text-indent:32px;background:white"><span style="font-size: 14px; color: rgb(89, 89, 89); letter-spacing: 1px; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei";">随着冷库标准化的提高，其风险就相对降低，但又会跟客户的个性化需求产生矛盾。如果需求方能以合理的价格和较长的合同期限与自己合作的话，即使是较强的个性化定制也可以接受。但如果需求方接受不了定制化的价格和合同期限，供应方要寻求市场突破就可以从这几个方面来考虑：</span></p><p style=";text-align:justify;text-justify:inter-ideograph;background:white"><span style="font-size: 14px; color: rgb(89, 89, 89); letter-spacing: 1px; font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei";"> </span></p><p style=";text-align:justify;text-justify:inter-ideograph;text-indent:32px;background:white"><span style="font-size: 14px; color: rgb(89, 89, 89); font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei";">（1）由于每个客户的需求都不一样，供应方可以根据某几类有着相似业务特性的企业划定好几类标准，带着这个标准去跟需求方谈，让客户能从源头那里适应你的标准，从而降低个性化的程度。</span></p><p><span style="font-size: 14px; color: rgb(89, 89, 89); font-family: 微软雅黑, "Microsoft YaHei";"> （2）可以做一个功能性比较齐全的有特色的冷链园区，全面分析各大行业的需求方特征，把定制化功能做成某种程度的标准品，既能满足需求方对冷链园区的功能性要求，又能达到一定程度的标准性。比如具备蔬菜、水果能从产地出来后洗净到加工分拣中心，有着这一类需求的有生产型食品企业，也有生鲜电商类，以及水果零售商等，供应方就可以把这几类客户进行整合，最终实现多方获益的效果。 </span></p><p><br/></p>
2022-08-16
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